[챗집피티]강남 8학군 품은 '경·우·현'…통합재건축으로 새판 짠다

[개포 '경우현'(경남1·2차, 우성3차, 현대1차) 통합재건축편]

도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.

서울 강남구 개포동 일대 노후 단지들이 통합재건축을 통해 대단지로 탈바꿈할 채비를 갖췄다. 이른바 '경·우·현'으로 불리는 경남1·2차, 우성3차, 현대1차가 하나로 묶이며 사업 속도에 탄력이 붙는 모습이다. 강남 8학군과 대치동 학원가 접근성을 동시에 갖춘 입지라는 점에서 향후 개포동을 대표할 차기 대장 단지로 부상할 가능성도 제기된다.

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40년 노후 단지, 통합으로 사업성 확보

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'경·우·현'은 1984년 준공된 노후 아파트로 현재 총 1499가구 규모다. 경남아파트는 최고 15층 아파트 9개동 전용면적 91~186㎡ 678가구로 구성돼 있다. 우성3차는 최고 15층 아파트 5개동 전용면적 104~161㎡ 405가구다. 현대1차는 최고 13층 아파트 6개동 전용 95~166㎡ 416가구로 이뤄졌다.

아파트 높이나 조경, 배치가 비슷하다. 2017년 현대1차가 먼저 정비구역으로 지정됐고 2018년부터 나머지 단지를 포함한 통합 재건축이 추진돼 지난해 6월 정비구역 지정·고시를 마쳤다.

개별 재건축으로는 사업성이 제한적이라는 판단 속에 세 단지가 통합을 추진하면서 전환점을 맞았다. 통합재건축이 완료될 경우 약 2343가구 규모의 대단지로 재탄생할 계획이다. 조합원 물량이 1499가구고 일반분양 물량은 479가구다. 현재보다 844가구 늘어나게 된다.

용적률 상향과 단지 재배치를 통해 일반분양 물량을 확보할 수 있어 사업성 개선이 핵심 동력으로 작용했다. 최근에는 통합재건축 추진준비위원회가 구성되며 초기 단계 불확실성을 일정 부분 해소했다. 향후 정비구역 지정과 조합 설립 절차를 거쳐 내년 초 시공사 선정에 착수하는 일정이 거론된다.

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가다서다 반복된 사업 지연…통합 전환이 분수령

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사업 추진 과정은 순탄치 않았다. 세 단지는 각각 재건축을 추진해왔다. 입지에 비해 낮은 사업성, 주민 간 이해관계 충돌, 사업 방식에 대한 이견 등으로 장기간 답보 상태를 이어왔다. 특히 단지별로 추진 속도와 기대 수익이 달라 통합 여부를 둘러싼 갈등이 반복됐다.

특히 도곡역, 양재천과 가까운 경남2차 자리에 지어지는 아파트는 기존 소유주에 제공한다는 이른바 '제자리 재건축' 원칙 이행 여부를 두고 이해관계가 엇갈렸다. 단지별 대지지분이 다르고 독립정산 등에 대한 생각이 엇갈리며 갈등이 벌어졌다. 이 과정에서 통합재건축추진준비위원회 외에도 총 여러 조직이 활동하며 곳곳에서 이견이 이어졌다.

그럼에도 통합 추진 측은 규모의 경제를 통한 수익성 개선과 브랜드 가치 상승을 강조했다. 결과적으로 최근 들어 부동산 시장 회복 기대와 정비사업 규제 완화 기조가 맞물리면서 통합 필요성에 대한 공감대가 확산됐고 지난해 6월 경남·우성3차·현대1차 재건축 정비구역 및 정비계획 결정 변경안이 확정됐다. 이후 추진준비위 출범으로 이어지며 사업에 속도가 붙을 전망이다.

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강남 8학군·대치 학원가 입지…도곡동 타워팰리스 옆집

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이 단지의 가장 큰 경쟁력은 입지다. 개포동에서도 대치동과 인접한 위치로 이른바 강남 8학군에 속한다. 대치동 학원가 접근성이 뛰어나 학군 수요를 흡수할 수 있는 구조다. 여기에 도곡동 타워팰리스 맞은편이라는 상징성까지 더해지며 주거 선호도가 높은 지역으로 평가된다.

교통 측면에서도 분당선과 3호선 접근이 가능하고 강남 주요 업무지구와의 연결성도 양호하다. 생활 인프라 역시 이미 성숙 단계에 접어들어 추가 개발 리스크가 낮다는 점이 장점으로 꼽힌다.

재건축 기대감과 입지 경쟁력은 가격에도 반영되고 있다. 경남아파트 전용면적 96㎡는 지난 1월 35억원3000만원에 거래되며 최고가를 뚫었다. 지난해 1월 같은 평형, 같은 층 매물이 26억6500만원에 거래된 것과 비교하면 1년만에 9억원 가까이 오른 셈이다.

우성3차는 최근 거래는 없지만 지난해 6월 전용면적 133㎡가 40억원에 거래되며 40억대 시세를 형성했다. 큰 평형대 위주인 현대1차는 지난 1월 전용면적 177㎡가 44억5000만원에 거래되며 40억대를 훌쩍 넘겼다.

동일 생활권 내 신축 단지 대비 가격 격차가 존재해 재건축 이후 상승 여력은 충분하다는 평가다. 특히 통합재건축을 통해 2000가구 이상 브랜드 대단지로 조성될 경우 인근 개포주공 재건축 단지들과 유사한 가격 레벨 형성이 가능하다는 전망도 나온다.

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'통합재건축' 향후 관전 포인트…속도와 내부 합의

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향후 사업의 핵심 변수는 '속도'와 '합의'다. 통합재건축 특성상 이해관계 조정이 복잡한 만큼 내부 갈등이 재점화될 가능성도 배제할 수 없다. 또한 시공사 선정 과정에서 대형 건설사 간 경쟁이 예상되며 공사비와 설계 조건을 둘러싼 협상이 사업 기간에 영향을 미칠 전망이다.

업계 관계자는 "아직까지 사업 초기 단계인 만큼 향후 인허가 절차와 주민 합의, 공사비 변수 등을 어떻게 관리하느냐에 따라 사업 성패가 좌우될 것으로 보인다"며 "성과에 따라 통합재건축을 준비하는 단지들에 모델링이 될 수 있다"고 말했다.