'사내 주택대출 5억' 받는 삼성전자 직원, 은행 대출은 막힌다

사내 대출 5억+주담대 6억=11억 종잣돈?

집값 15억원까지는 은행 주담대 '0'원

동탄·광교·용인 평균 아파트값 10억원 전후, 대출은 막힐듯

삼성전자 성과급 잠정 합의안이 최종 가결됨에 따라 파격적인 성과급과 함께 임직원이 받을 수 있는 최대 5억원의 주택안정대출 세부 조건에도 세간에 관심이 쏠린다. 일각에선 5억원의 사내 대출과 최대 6억원의 은행 주택담보대출(주담대)을 합쳐 11억원의 '종잣돈' 마련이 가능하단 추정이 나왔으나 실제론 주담대를 아예 못 받거나 최대 3억6000억원까지만 가능할 것으로 보인다.

27일 금융권에 따르면 삼성전자 노사 합의에 따라 삼성전자 임직원들은 주택 구입시 최대 5억원의 사내 대출을 지원 받을 수 있게 된다. 무주택자거나 현재 거주한 주택을 처분하는 조건의 1주택자가 지원 대상으로 연 1.5%의 초저리 사내대출이라는 점에서 파격적이라는 평가가 나온다. 현재 은행권 주담대 금리는 고정형(혼합형)의 경우 연 5%가 넘고 변동금리는 4%대 중반으로 최대 3%P(포인트) 가량 금리가 저렴하기 때문이다.

삼성전자의 내부 자금을 활용해 재원을 마련하는 만큼 DSR(총부채원리금상환비율)이나 LTV(담보인정비율) 등의 깐깐한 대출규제도 피해갈 수 있다. 이 때문에 일각에선 5억원의 사내 대출과 최대 6억원의 은행 주담대(집값 15억원 이하의 대출한도 규제)를 활용하면 11억원 '종잣돈'을 단숨에 마련해 주택 구입이 훨씬 용이할 수 있다는 해석이 나왔다.

하지만 실제로는 5억원의 사내 대출을 받으면 주담대 '레버리지'(지렛대) 활용이 쉽지 않다는 분석이다. 삼성전자가 5억원의 사내대출을 내주면서 선순위 근저당 110~120%를 설정하는 방안을 유력 검토하고 있어서다. 120% 적용시 6억원의 근저당이 설정된다. 은행은 주담대 한도를 산정할 때 선순위 근저당, 전세보증금 등을 제외하고 나머지 금액 만큼만 대출로 내준다.

예컨대 삼성전자 직원이 시세 10억원의 아파트를 구입하면서 사내 대출 5억원 지원을 받는다면 은행 주담대는 전혀 받을 수 없다. 은행은 LTV 40%(규제지역 기준) 적용해 10억원 주택에는 4억원의 주담대를 내주는데 이미 6억원의 선순위 근저당이 설정돼 있기 때문이다. 마찬가지로 시세 15억원 아파트 구입시 LTV 40% 적용하면 6억원의 대출을 받을 수 있으나 선순위 근저당(6억원)으로 인해 대출이 전혀 나오지 않게 된다.

같은 방식으로 20억원 아파트를 구입하면 주담대는 최대 2억원이 나오며(DSR 한도 안 걸린다고 가정) 24억원 주택을 구입할 경우 최대 3억6000만원의 대출이 가능하다. 삼성전자가 사내 대출 기준을 '시세 24억원 수준'까지로 검토하고 있는 만큼 삼성전자 직원이 받을 수 있는 은행 대출은 최대 6억원이 아니라 3억6000만원이 될 가능성이 높다.

금융권 관계자는 "삼성전자 직원들이 많이 사는 동탄이나 광교, 용인의 아파트 평균 시세가 10억원이 되지 않고, 고가 아파트는 15억~20억원 수준이라서 사내대출 외에 주담대를 추가로 받아 종잣돈을 마련하는 것은 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

대기업 사내대출에서 선순위 근저당 설정은 사실상 삼성전자가 유일하다. 1억~2억원 수준의 사내 대출 제도를 운영 중인 SK하이닉스, SK텔레콤, LG전자 등은 이런 제도를 도입하지 않았다.

금융권 관계자는 "지원 규모가 큰 만큼 삼성전자가 정교하게 사내 대출 제도를 설계한 것 같다. 적어도 삼성전자 때문에 은행 주담대가 대폭 늘어나진 않을 것"이라며 "직원들은 연 1.5% 수준의 초저리 대출을 받을 수 있다는 점에서 대출이 안 나와도 불만이 없을 것 같다"고 말했다.