부동산 경매 시장이 달아오르고 있다. 금리 상승과 경기 둔화 여파로 경매 물량이 급증하는 가운데 일반 수요자들의 관심까지 확대되며 경쟁 또한 심화되는 양상이다.
3일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 4월까지 경·공매 신청 건수는 3만7452건으로 집계됐다. 이는 2013년 1분기(3만939건) 이후 동기 기준 최대 수준이다. 최근의 증가세를 감안하면 연간 경매 물량은 약 13만건에 이를 것으로 업계에서는 전망하고 있다.
경매 물량 증가의 배경에는 거시경제 환경 변화가 자리하고 있다. 가파른 금리 인상으로 금융비용이 확대된 가운데 대출 규제까지 겹치며 차주의 상환 부담이 크게 늘었다. 여기에 경기 둔화가 더해지면서 채무 불이행 사례가 증가했고 이는 곧 경매 신청 증가로 이어지고 있다.
특히 경매 신청 이후 첫 입찰까지 통상 6~7개월가량 소요된다는 점을 고려하면 현재의 신청 증가분은 하반기 시장에 본격적으로 반영될 가능성이 크다. 업계에서는 실제 물량 증가는 하반기부터 체감될 것이라는 분석이 나온다.
이 같은 흐름 속에서 경매는 일반 매매의 대안 투자처로 부상하고 있다. 아파트의 경우 대출규제 등은 동일하게 적용되지만 토지거래허가구역 규제를 적용받지 않는다. 구조에 따라 갭투자도 가능하다는 점이 투자 매력으로 꼽힌다. 상업용 부동산은 주거용 대비 상대적으로 높은 대출 활용이 가능하다는 점도 투자자들의 관심을 끌고 있다.
실제로 지난 2일 서울 논현동 STEES 사옥에서 열린 경매 세미나에는 실수요자와 투자자들이 대거 참석해 높은 관심을 보였다. 과거에는 전문 투자자 중심의 시장이었다면 최근에는 일반 개인 투자자들의 유입이 뚜렷하게 늘어나는 모습이다.
다만 시장 참여자 증가가 곧 수익 확대로 이어지는 것은 아니라는 점에는 유의할 필요가 있다. 경매는 구조적으로 정보 비대칭이 존재하는 시장으로 단순히 '시세보다 싸게 산다'는 접근만으로는 안정적인 수익을 기대하기 어렵다. 오히려 경쟁 심화로 낙찰가율이 상승할 경우 일반 매매와의 가격 차이가 축소될 가능성도 있다.
전문가들은 입찰 전 단계에서 준비가 수익을 좌우한다고 강조한다. △권리분석 △물건분석 △입찰가 산정 △자금조달 계획 등이 핵심이다.
우선 권리분석을 통해 인수해야 할 권리와 법적 리스크를 명확히 파악해야 한다. 이어 물건분석에서는 입지, 시세, 임대 수요, 건물 상태 등을 종합적으로 검토해야 한다. 단순히 감정가를 기준으로 판단하기보다는 실제 거래 사례와 비교한 적정가 산정이 중요하다.
입찰가 역시 감정가가 아닌 시장 가격을 기준으로 결정해야 한다. 감정가와 시세 사이에는 통상 6개월에서 1년가량의 시차가 존재하기 때문에 이를 고려하지 않으면 과도한 가격으로 낙찰받을 위험이 있다.
자금조달 계획도 사전에 점검해야 할 핵심 요소다. 낙찰가 외에도 취득세, 명도 비용, 수리비 등 추가 비용이 발생하며 낙찰 이후 통상 1개월 내 잔금을 마련해야 한다는 점에서 대출 조건과 현금 흐름을 미리 확인해야 한다.
신보연 세종대 부동산 AI융합학과 교수는 "경매 시장은 물량 증가로 기회가 확대되는 측면이 있지만 동시에 경쟁도 빠르게 심화되고 있다"며 "입찰 전 단계에서 얼마나 체계적으로 준비했느냐가 수익 여부를 결정짓는 핵심 변수"라고 말했다.
