"전세 반환보증 LTV 70% 낮춰도 실제 미반환 위험은 3.1%"

전세보증금 반환보증 담보인정비율(LTV)을 현행 90%에서 70%로 낮춰도 실제 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 위험은 3.1%에 그친다는 분석이 나왔다.

7일 주택도시보증공사(HUG)가 발간한 학술지 '주택도시금융연구'에 실린 '전세보증금 반환보증의 적정 담보인정비율 산정' 보고서에 따르면 현재 반환보증 가입 주택의 약 75%가 담보인정비율 70%를 웃도는 만큼 최근 전세시장에서는 HUG가 담보인정비율을 70%로 낮출 경우 전세주택이 10채 중 7채 이상이 전세보증금 미반환 우려에 노출될 것이라는 우려가 제기된다. 이번 분석은 이 같은 시장의 우려를 전제로 담보인정비율을 70%로 낮출 경우 실제 미반환 위험이 얼마나 커지는지를 검증했다.

분석은 담보인정비율을 70%로 낮춘 뒤 매매가격과 전셋값이 함께 하락하고 신규 전셋값도 보증 한도 수준까지 떨어지는 최악의 시나리오를 적용했다. 매매가격과 전셋값이 동시에 하락해 역전세가 광범위하게 발생하는 상황을 가정한 것이다. 그럼에도 실제 임대인의 보증금 미반환 위험은 3.1%로 추정됐다. 이는 지난해 6월 말 기준 저축은행 가계대출 연체율(4.6%)보다 낮은 수준이다.

'3.1%'라는 결과는 임대인의 상환 능력까지 함께 반영해 산출했다. 새 세입자의 전세보증금만으로 기존 보증금을 돌려줄 수 있는지만 따진 것이 아니라 임대인이 보유한 예금 등 유동금융자산과 추가 대출 가능액도 함께 고려했다. 그 결과 역전세가 발생하더라도 상당수 임대인은 자체적으로 부족한 보증금을 마련할 수 있는 것으로 분석됐다. 임대인의 상환 재원을 반영하자 전세보증금 미반환 위험은 역전세 위험의 21.5~27.1% 수준으로 줄었다. 특히 유동금융자산이 미반환 위험을 낮추는 데 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.

국토교통부는 반환보증 제도의 지속가능성을 높이기 위해 담보인정비율 추가 하향을 검토하고 있다. 보증 비율이 높을수록 전세가율이 높은 계약까지 보증 대상에 포함돼 보증기관의 부담이 커질 수 있기 때문이다. 시민단체 등에서도 고위험 전세를 줄이기 위해 반환보증 담보인정비율을 단계적으로 낮춰야 한다는 주장이 꾸준히 제기돼 왔다. 현재 시장에서는 전세보증금 반환보증 담보인정비율을 현행 90%에서 70%로 낮추는 방안이 유력하게 거론된다.

보고서는 담보인정비율을 70% 수준으로 조정할 경우 보증기관이 부담하는 위험은 줄이면서 시장 충격도 관리할 수 있는 수준에 머물 수 있다고 분석했다. 담보인정비율을 더 낮추면 시장 충격이 커질 수 있고 현행 수준을 유지하면 고위험 계약이 계속 보증 대상에 포함되는 만큼 70%를 적정선으로 제시했다. 다만 제도 변경 과정에서는 시장 적응 기간을 고려한 단계적 접근이 필요하다고 제언했다.

정부 관계자는 "담보인정비율을 낮추는 방향에는 공감대가 있지만 시장 영향도 함께 고려해야 한다"며 "시행 시기와 조정 폭은 계속 검토하고 있다"고 말했다.