집값 폭등 주범 몰린 전세대출, 비거주 1주택자 제한 유력

무주택자도 보증비율 단계적 축소 검토

이재명 대통령이 전세대출을 집값 급등의 주요 원인으로 지목하면서 전세대출에 대한 규제가 더욱 강화될 전망이다. 특히 본인 소유 주택을 놔두고 전세를 사는 비거주 1주택자의 전세대출은 원칙 금지될 가능성이 크다. 무주택자라고 하더라도 전세대출 보증 비율은 단계적으로 낮추는 방안도 거론된다.

이 대통령은 지난 23일 부동산 정책 국민 대토론회에서 "전세대출을 거의 무제한으로 해줬다"며 "급기야는 집값 100%로 전세를 얻는 경우도 100% 보증이나 대출을 해주니 사기가 생겨난 것"이라고 말했다.

이어 "서민들의 주거 안정을 위한 지원 정책이라는 측면이 있는 동시에 집값 폭등의 주원인이 됐는데 이제 조정할 때가 된 것 같다"며 "이미 집을 가지고 있는데 그 사람이 다른 데 전세를 얻는 것에 대해 굳이 대출을 해줘야 하느냐는 생각이 든다"고 했다.

이에 이억원 금융위원장은 비거주 1주택자에게도 직장 이동 등 실수요가 있을 수 있다고 설명하면서 "예전에 5억원, 4억원을 받았으면 한도를 2억원으로 줄여놓았다"고 말했다. 전세대출 이자 상환액도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하고 있다고 설명했다.

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1주택자 전세대출 전면 금지, 무주택자 보증도 축소될까

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금융당국은 이미 비거주 1주택자를 전세대출 보증 대상에서 원칙적으로 제외하는 방안을 검토해 왔다. 은행 전세대출은 신용대출 성격이어서 주택금융공사(HF)·주택도시보증공사(HUG)·SGI서울보증 등의 보증을 바탕으로 취급되는 만큼 보증이 중단되면 대출 한도도 사실상 0원이 된다.

현재도 비거주 1주택자의 전세대출은 제한되고 있다. 지난해 9·7 대책에 따라 1주택자는 수도권·규제지역에서 보증기관과 관계없이 최대 2억원까지만 전세대출을 받을 수 있다. 10·15 대책으로 서울 전역이 투기지역·투기과열지구로 지정된 후에는 3억원 초과 아파트를 취득한 1주택자는 전세대출이 원칙적으로 금지된다.

규제지역 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 차주는 경과규정을 적용받는다. 서울 동작구의 15억원 아파트를 10·15 대책 전에 계약한 1주택자는 전세대출 금지 대상에서 빠져 2억원 한도 안에서 대출을 이용할 수 있다. 비거주 1주택자 전체를 규제하면 이같은 취득 시점별 차이도 사라진다.

다만 직장 이동과 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료 등 불가피한 사유의 비거주에 대해선 예외를 인정하는 기준은 별도로 마련될 전망이다.

무주택자의 전세대출도 보증 비율을 낮추는 방향으로 강화될 가능성이 크다. 현재 보증 비율은 수도권·규제지역 80%, 지방 비규제지역 90%다. 보증 비율을 더 낮추면 은행이 떠안는 위험이 커져 대출 심사가 강화된다. 수도권·규제지역의 비율을 70% 수준으로 낮추거나 단계적으로 축소하는 방안이 거론된다. 이 대통령은 "원래 집값의 한 60~70%가 전셋값이고 전세보증금의 70~80%만 보증하든지 해서 대출해줬어야 한다"고 했다.

다만 청년과 취약계층은 현행 보증 수준을 유지하고 일반 무주택자부터 보증 비율을 낮추는 방식이 검토될 것으로 보인다. 이 대통령은 "청년, 신혼부부, 생애 최초 전세대출자와 서민 주거에 대해서는 구체적 타당성 있게 핀셋형으로 지원하고 일반적으로는 낮춰야 한다"고 밝혔다.